Kira Artışı Nasıl Hesaplanır: TÜFE 12 Aylık Ortalama, Yasal Sınır ve Örnekler

Aracımızla kira artışını hesaplamak: dört adım

Önce pratik yoldan başlayalım. Elinizde şu anki aylık kira tutarı ve sözleşmenin yenileneceği ay olmalı. Girdiğiniz rakamlar bir sunucuya gönderilmez; hesap tarayıcınızda yapılır.

1. Kira Artış Hesapla sayfasını açın ve şu an ödediğiniz ya da aldığınız aylık kirayı yazın.
2. Kiralanan yerin konut mu iş yeri mi olduğunu seçin; hesap yöntemi aynıdır, hukuki çerçeve farklıdır.
3. TÜİK bülteninden yenileme ayınıza uygun 12 aylık ortalama TÜFE oranını bulup yazın ya da listeden dönemi seçin.
4. Yeni aylık kirayı, artış tutarını, aylık farkı ve 12 aylık toplamı okuyun; sonucu kopyalayıp ev sahibiyle ya da kiracıyla paylaşabilirsiniz.

Aşağıda bu sayıların neden böyle çıktığını, hangi oranın hangi aya ait olduğunu ve hesabın yanında hangi vergi konularının akla gelmesi gerektiğini bulacaksınız.

Kira artışı hesabının özü

Hesap tek bir çarpmadır: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). Oran yüzde 30 ise mevcut kirayı 1,30 ile çarparsınız. Karışıklık hesapta değil, hangi oranın kullanılacağındadır. Konut kiralarında yenilenen dönem için bu oran, TÜİK'in açıkladığı TÜFE (tüketici fiyat endeksi) on iki aylık ortalama değişimidir. Artış yılda bir kez, kira yılının dolmasıyla gündeme gelir; sözleşme yıl dolmadan zam yapılamaz.

Bir önemli ayrıntı daha: artış, mevcut kira üzerinden bir kez hesaplanır. Önceki dönemlerde uygulanan zamlar tekrar "bindirilmez". Yani üçüncü yılın kirası, ikinci yılın kirasına yeni oran uygulanarak bulunur; ilk yılın kirasına iki oran birden eklemek yanlıştır.

Yasal dayanak: Türk Borçlar Kanunu madde 344

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönemin kira bedeli 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesiyle sınırlandırılmıştır. Madde, taraflara yenilenen dönem için kira bedelini kararlaştırma imkânı verir; ancak artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenen değişim oranını geçemez. Daha yüksek bir oran sözleşmeye yazılmış olsa bile aşan kısım uygulanamaz. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir; TÜFE ortalaması bir üst sınırdır, zorunlu artış değildir.

Beş yıllık uzama süresi dolduktan sonra yeni dönemin kira bedelinin hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyet esas alınarak belirlenmesi de mümkündür. Bu nedenle uzun yıllardır aynı kiracıda oturan evlerde piyasa kirası ile sözleşme kirası arasındaki fark, tespit davasına konu olabilir. Bu tür durumlarda bir avukata ya da kira uzlaşma sürecini yürüten kuruma danışmak gerekir.

Bir de geçmişten kalma bir bilgi kirliliği var: 2022'de konut kiraları için en fazla yüzde 25 artış sınırı getirilmişti. Bu geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Eski haber ve sözleşme taslaklarındaki yüzde 25 atıfları bugün için geçerli değildir.

TÜFE 12 aylık ortalama nedir, yıllık enflasyondan farkı ne?

Haberlerde en çok görülen "yıllık enflasyon", bir ayın fiyat endeksinin önceki yılın aynı ayına göre değişimidir. Kira artışında kullanılan "12 aylık ortalama" ise son on iki ayın endeks ortalamasının, bir önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimidir. İkisi aynı rakam değildir. Enflasyon düşüş eğilimindeyse ortalama değişim yıllık orandan yüksek, yükseliş eğilimindeyse düşük çıkar; çünkü ortalama geçmişi de içinde taşır.

Bu yüzden kira artışı hesaplarken yıllık enflasyon rakamını kullanmak çok yaygın bir hatadır ve yüzlerce lira fark yaratabilir. TÜİK her ayın ilk günlerinde yayımladığı bültende iki değeri ayrı satırlarda verir; kira için "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırına bakın. Kendi hesabınızı yapmak için Enflasyon Hesapla aracı alım gücü ve oran dönüşümlerinde yardımcı olabilir, ancak kira için resmî bülten rakamı esastır.

Hangi ayın oranı kullanılır?

Pratikte sözleşmenin yenileneceği aydan bir önceki ayın TÜİK bülteni esas alınır; çünkü yenileme ayının kendi verisi henüz açıklanmamıştır. Kasım ayında yenilenen bir sözleşme için ekim bülteni, yani TÜİK'in kasım başında yayımladığı rakam kullanılır. Aşağıdaki tablo aracımızdaki parametre dosyasından alınmıştır; kesin işlemden önce oranı TÜİK'ten doğrulayın (2026, güncel resmî duyuruyu kontrol edin).

Kira yılınız dolmadan oran açıklanmamışsa beklemeniz gerekir; tahmini oranla artış istemek tartışma yaratır. Ayrıca sözleşmenizin hangi tarihte başladığını kontrol edin: kira yılı takvim yılı değil, sözleşme başlangıç tarihinize göre işler.

Örnek hesaplar

Örnek 1, yasal oranla artış: Aylık 20.000 TL kira ödeyen bir kiracının sözleşmesi Kasım 2026'da yenileniyor. Yukarıdaki oran %31,23 ise artış tutarı 20.000 × 0,3123 = 6.246 TL, yeni kira 26.246 TL olur. Aylık fark 6.246 TL, on iki aylık ek yük 74.952 TL'dir.

Örnek 2, ev sahibi daha fazlasını isterse: Aynı kira için ev sahibi %40 zam isteyip 28.000 TL talep ediyor. Yasal üst sınır 26.246 TL olduğundan aradaki 1.754 TL aylık fark geçerli bir talep değildir; yıllık fark 21.048 TL'dir. Kiracı yalnızca yasal sınıra kadar olan artışı ödemekle yükümlüdür.

Örnek 3, sözleşmede daha düşük oran varsa: Sözleşmede "her yıl %20 artış" yazıyorsa ve TÜFE ortalaması %31,23 ise taraflar arasında geçerli olan daha düşük orandır: 20.000 × 1,20 = 24.000 TL. Ev sahibi, sözleşmeyle kendi bağladığı oranın üzerine tek taraflı çıkamaz.

Örnek 4, ardışık iki yıl: 20.000 TL'lik kira birinci yenilemede %31,23 ile 26.246 TL olduysa, bir sonraki yenilemede yeni oran bu 26.246 TL'ye uygulanır. Oran %30 çıkarsa 26.246 × 1,30 = 34.119,80 TL olur. Her yıl önceki yılın kirası taban alınır.

Konut mu iş yeri mi: fark nedir?

Hesap makinesi iki tür için de aynı çarpmayı yapar. Hukuki fark şuradadır: konutlarda TÜFE ortalaması yenileme dönemi için kesin bir üst sınır işlevi görür. Çatılı iş yerlerinde de 344. madde hükmü uygulanır; ancak iş yeri sözleşmelerinde sözleşmedeki artış hükümleri, beş yıllık uzama süresi ve hâkimin bedeli belirlemesi gibi konularda farklılıklar çıkabilir. Sözleşmenizde ÜFE, sabit oran ya da döviz endeksli bir hüküm varsa durum ayrıca değerlendirilmelidir. Bu rehber ve araç bu özel hükümleri analiz etmez; sözleşme ihtilaflarında avukat desteği alın.

Kira artışıyla birlikte düşünülmesi gerekenler: stopaj, damga vergisi, sözleşme

Stopaj: İş yeri kiralarında kiracı işletme ya da kurumsa, kiraya verene yaptığı ödemeden %20 gelir vergisi stopajı keserek muhtasar beyanname ile öder. Net kira = brüt kira × 0,80'dir. Örneğin net 20.000 TL ödenecekse brüt kira 25.000 TL, stopaj 5.000 TL olur. Sözleşmenizdeki rakamın brüt mü net mi olduğunu kontrol edin; kira artışı brüt tutara uygulanır. Hesaplar için Kira Stopajı Hesapla aracı yardımcı olur. Bireysel konut kiralarında genellikle stopaj kesilmez; kendi durumunuz için mali müşavire danışın. Güncel oranlar için gib.gov.tr kaynağına bakın (2026, güncel resmî duyuruyu kontrol edin).

Damga vergisi: Kira sözleşmeleri genel olarak, sözleşme süresince ödenecek toplam kira bedeli (KDV hariç) üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir. Örneğin aylık 25.000 TL ve on iki aylık sözleşmede toplam 300.000 TL × 0,00189 = 567 TL'dir. Gerçek kişiler arasında mesken amaçlı ve bir işletmenin aktifinde kayıtlı olmayan konut kiralarında istisna söz konusu olabilir; şirketlerin kiraladığı konutlar ve iş yerleri genellikle kapsama girer. Kefil ya da teminat hükümleri ayrıca vergilendirilebilir. Kendi durumunuzda mevzuatı vergi dairesinden ya da mali müşavirden kontrol edin; tutarı hızlıca görmek için Damga Vergisi Hesapla aracını kullanabilirsiniz.

Sözleşme: Artış oranını ve kira ödeme şeklini yazılı sözleşmede açıkça belirtmek, ilerideki tartışmaları azaltır. Sözleşme Oluştur aracıyla konut ya da iş yeri kira sözleşmesi şablonunu kendi bilgilerinizle doldurabilirsiniz; aracımız hukuki danışmanlık vermez, şablonu imzalamadan önce kontrol ettirmeniz akıllıcadır.

Alternatifler ve dürüst değerlendirme

Aracımız tek yol değildir. En güvenilir kaynak her zaman TÜİK'in kendi bültenidir; oran oradan doğrulanmalıdır. Banka siteleri, haber siteleri ve emlak portallarında da kira artış hesaplayıcıları bulunur; bunlar da aynı çarpmayı yapar, fark, sundukları oran listesinin ne kadar güncel olduğundadır. Excel ya da Google E-Tablolar'da tek hücreli bir formülle de aynı sonuca ulaşırsınız. Anlaşmazlık varsa tek doğru adres bir avukat, arabulucu ya da sulh hukuk mahkemesidir.

Bizim yaklaşımımızın güçlü yanı, kayıt gerektirmemesi, kira tutarınızın cihazınızdan çıkmaması ve oran alanının varsayılan olarak boş bırakılıp sizi resmî kaynağa yönlendirmesidir. Sınırı ise şudur: araç yalnızca brüt kirayı hesaplar; stopaj, gelir vergisi ve damga vergisi hesaba katılmaz, sözleşmenizdeki özel hükümleri bilmez. Bu rehberdeki damga ve stopaj örnekleri genel bilgi olarak verilmiştir.

Sık yapılan hatalar

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Esas oran on iki aylık ortalama değişimdir.
• Yanlış ayın bültenini almak: Yenileme ayından bir önceki ay esastır.
• Oranı iki kez uygulamak: Artış mevcut kira üzerinden bir kez hesaplanır.
• Eski yüzde 25 sınırına güvenmek: Bu sınır 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
• Brüt ve neti karıştırmak: İş yeri kiralarında sözleşme rakamının brüt mü net mi olduğuna bakın.
• Depozitoyu artışa bağlamak: Depozito (güvence bedeli) kira artışına otomatik bağlı değildir.

Sık sorulan sorular

Sonuç ve ilgili bağlantılar

Kira artışı hesabı kolaydır; zor olan doğru oranı, doğru ayda ve doğru sözleşme hükmüyle birlikte kullanmaktır. Resmî bültenden oranı alın, mevcut kirayı çarpın, sözleşmedeki özel hükümleri unutmayın. İlgili araçlar ve rehberler:

• Kira Artış Oranı Hesaplama
• Zam Oranı Hesaplama
• Emlak Vergisi Hesaplama

Kurumsal web sitesi, yazılım ve bilişim ihtiyaçlarınız için Bilişim Ajans ekibine ulaşabilirsiniz; tüm ücretsiz araçların listesi ana sayfada.