Emlak Vergisi Hesaplama 2026

Nasıl kullanılır?

1. "Taşınmaz türü" listesinden konut, iş yeri, arsa ya da araziyi seçin. Müstakil ev, apartman dairesi ve yazlık "konut" sayılır; dükkân, ofis, depo ve fabrika "iş yeri / diğer binalar" grubundadır.
2. "Konum" alanında taşınmazın büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmadığını işaretleyin. Büyükşehir sınırları içinde oranlar iki katıdır; ilçenin il merkezine uzaklığı bu kuralı değiştirmez, önemli olan 6360 sayılı Kanun'la getirilen büyükşehir mülki sınırıdır.
3. Belediyeden, emlak vergisi beyannamenizden ya da e-belediye sayfanızdan öğrendiğiniz emlak vergi değerini yazın. Değeri bilmiyorsanız önce ilgili belediyenin emlak vergisi servisine sorun; tahmin yürütmek yerine kesin değerle hesap yapmak daha sağlıklıdır.
4. "Emlak vergisini hesapla" düğmesine basın. Yıllık vergi, Mayıs ve Kasım taksitleri ve aylık yaklaşık karşılık gösterilir. İsterseniz sonucu kopyalayıp not alın.

Emlak vergisi nedir, kim öder?

Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na dayanan ve her yıl belediyelerce tahsil edilen yerel bir vergidir. Türkiye sınırları içindeki binaların, arsaların ve arazilerin mülkiyet hakkı sahibine yıllık olarak uygulanır. Vergiyi esas olarak mal sahibi öder; ancak kiracı ödemişse bunu kira sözleşmesine ve karşılıklı anlaşmaya göre mal sahibinden isteyebilir. Ödeme sorumluluğu vergi kaydında adı bulunan kişiye aittir.

Verginin dayanağı taşınmazın "emlak vergi değeri"dir. Bu değer piyasada satış için konuşulan fiyat değildir. Binalarda; yapının cinsi, kalitesi, m² birim değeri, yaşı ve konumu gibi ölçütlerle belediye ve Gelir İdaresi tarafından belirlenen birim değerlerin kullanıldığı bir değerleme yapılır. Arsa ve arazide ise rayiç bedeller ve takdir komisyonlarının belirlediği m² değerleri esas alınır. Vergi değeri, kanunda öngörülen koşullarda yeniden değerleme oranı kadar artar. Böylece aynı taşınmaz için ödediğiniz tutar enflasyonla birlikte yükselir; oran sabit kalsa da değer büyüdüğü için vergi büyür.

Hangi oranlar uygulanır?

Kanundaki oranlar binde olarak ifade edilir. Aşağıdaki tablo, bu aracın kullandığı oranları gösterir. Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki taşınmazlar için oranlar iki katına çıkar.

Örnek hesap: büyükşehir sınırlarındaki bir dairenin emlak vergi değeri 2.000.000 TL ise yıllık vergi 2.000.000 × 0,002 = 4.000 TL'dir. Bu tutar iki eşit taksite bölünür: 2.000 TL Mayıs, 2.000 TL Kasım ayında ödenir. Aynı değerdeki bir dükkân için oran binde 4 olduğundan yıllık vergi 8.000 TL olurdu. Değeri 1.000.000 TL olan, büyükşehir dışındaki bir tarlada ise 1.000 TL ödenir.

Ödeme zamanı ve taksitler

Emlak vergisi her yıl iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit ise Kasım ayında ödenebilir; son ödeme günü ilgili ayın sonudur. Bazı yıllarda tutarın tamamını erken ödeyenlere indirim uygulanabilir; bunu Gelir İdaresi ve belediyeler her yıl duyurur, dolayısıyla peşin ödeme indirimi bu aracın hesabına dahil değildir. Vade geçtikten sonra yapılan ödemelerde gecikme zammı işler; bu yüzden hatırlatma kurmak ya da otomatik ödeme talimatı vermek akıllıca olur.

Vergi için her yıl ayrı bir beyanname verilmez. Bina için yapı tamamlandığında ya da satın alındığında beyan verilir, sonraki yıllarda belediye aynı kaydı güncel değerle tahakkuk ettirir. Değişiklik olduğunda (satış, miras, bina bölünmesi, kullanım türünün değişmesi) belediyeye bildirim yapmanız gerekir.

Tek konut istisnası ve muafiyetler

Kanun bazı mükellefler için emlak vergisi muafiyeti ya da indirimi öngörür. Bu sayfa muafiyet hesabı yapmaz; yalnızca çerçeveyi anlatır. Genel olarak şu gruplar gündeme gelir:

• Emekliler, dul ve yetim aylığı alanlar: Yalnızca bir konutu bulunan ve belirli gelir sınırlarının altında kalan emekli aylığı alanlar için istisna hükümleri vardır.
• Engelliler: Belirli engel oranını sağlayan ve tek konutu olan kişiler için ilgili şartlarla muafiyet uygulanabilir.
• Şehit yakınları ve gaziler: Şehit dul ve yetimleri ile bazı gazilerin oturdukları konutları için muafiyet tanınmıştır.
• Dar gelirliler: Mevzuatta öngörülen gelir tavanını aşmayan ve başka konutu olmayan dar gelirliler belirli koşullarla yararlanabilir.

Bu hükümlerde konutun vergi değeri ya da yüzölçümü, gelir sınırı, tapuda tek konut olma şartı ve başvuru süresi gibi ayrıntılar bulunur. Şartlar güncellenebilir; üstelik bir muafiyetin geçerli olabilmesi için çoğu zaman yazılı başvuru gerekir. Hak sahibi olduğunuzu düşünüyorsanız belediyenizin emlak vergisi servisine başvurun, nüfus ve emeklilik belgelerinizi hazır tutun.

Değerli konut vergisi nedir?

Belirli bir tutarın üzerinde vergi değeri olan konutlar için, normal emlak vergisine ek olarak "değerli konut vergisi" doğabilir. Eşik her yıl güncellenir ve Gelir İdaresi tarafından duyurulur. Bu aracın parametre dosyasında eşik için güncel ve teyit edilmiş bir rakam tutulmaz; çünkü yanlış bir rakam sizi yanıltabilir. Bunun yerine "Değerli konut eşiği" alanına resmî duyurudaki tutarı girerseniz araç, vergi değerinin eşiği aşıp aşmadığını bildirir. Değerli konut vergisi ayrı bir düzenlemeye dayanır ve ayrı tarifeye sahiptir; bu araç o vergiyi hesaplamaz.

Hesapta dikkat edilecek noktalar

• Emlak vergi değeri ile piyasa değeri farklıdır. Kanuni değer çoğu zaman piyasa fiyatından düşüktür; sonuç, girdiğiniz değere bağlı olarak değişir.
• Çevre temizlik vergisi ayrıdır. Belediyeler konutlar için su tüketimine bağlı ya da sabit tarifeli çevre temizlik vergisi alır. Bu tutar emlak vergisiyle birlikte tahsil edilse de ayrı bir kalemdir ve bu araca dahil değildir.
• Büyükşehir ilçeleri. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde bütün ilçeler ve köyler sınır içindedir; konum alanını bu bilgiye göre işaretleyin.
• Birden fazla taşınmaz. Her taşınmaz için ayrı ayrı hesap yapın ve toplayın.
• Hisseli mülkiyet. Taşınmazın size düşen hissesi kadar değer girerseniz kendi payınıza düşen vergiyi bulursunuz.
• Rakamlar yaklaşıktır. Belediye kayıtlarındaki değer, yeniden değerleme ve küsurat yuvarlamaları nedeniyle sonuç birkaç lira farklı çıkabilir.

Neden Bilişim Ajans aracı?

• Veri gönderilmez. Tutarlar tarayıcınızda işlenir; hiçbir sunucuya iletilmez, çerez ya da izleme kodu yoktur.
• Şeffaf oran tablosu. Kullandığımız oranlar sayfada açıkça yazılıdır; hesap adımları kontrol edilebilir.
• Güncelleme tarihi görünür. Parametrelerin son güncellenme tarihi sonuç kutusunun altında yazar.
• Çevrimdışı çalışır. Sayfa bir kez açıldıktan sonra internet olmadan da kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

ℹ️Bilgilendirme: Bu sayfa genel bilgi ve yaklaşık hesap sunar; mali tavsiye değildir. Kesin tutar, muafiyet ve ödeme koşulları için belediyenize ya da bir mali müşavire danışın.

İlgili araçlar

• Yüzde Hesaplama
• KDV Hesaplama
• Kıdem Tazminatı Hesaplama

💼Size özel hesaplama aracı ya da web yazılımı ihtiyacınız varsa Bilişim Ajans ekibi yardımcı olur.