Konut kredisi hesaplama nasıl yapılır?
- Bankadan almayı düşündüğünüz kredi tutarını TL olarak yazın. Satış bedelinin tamamı değil, peşinatınızı düştükten sonra çekeceğiniz tutar girilir. Binlik ayırıcı için nokta kullanabilirsiniz: "1.000.000" ile "1000000" aynıdır.
- Bankanın teklifindeki aylık faiz oranını yüzde olarak girin. Teklifte yıllık oran yazıyorsa 12'ye bölerek yaklaşık aylık oranı bulabilirsiniz, ama bankanın ilan ettiği aylık oran her zaman daha güvenilirdir.
- Vadeyi ay olarak yazın. Konut kredisinde vade bu araçta en fazla 120 ay, yani 10 yıl olarak kabul edilir.
- İsterseniz "Masrafları ekle" bölümünü açıp ekspertiz, ipotek tesis, dosya ve sigorta tutarlarını yazın. Teklifte olmayan kalemleri boş bırakın.
- "Taksiti hesapla" düğmesine basın. Aylık taksit, toplam geri ödeme, toplam faiz, masraflı yıllık maliyet ve ay ay amortisman tablosu görünür. "Özeti kopyala" ile sonucu bir mesaja yapıştırabilirsiniz.
Eşit taksitli konut kredisi ve amortisman tablosu
Türkiye'de konut kredilerinin neredeyse tamamı eşit taksitli, yani anüite yöntemiyle geri ödenir. Her ay aynı tutarı ödersiniz; ancak taksitin içindeki anapara ve faiz payı sürekli değişir. Borcunuz yüksekken faiz payı da yüksektir, bu yüzden uzun vadeli bir konut kredisinin ilk yıllarında ödediğiniz paranın büyük kısmı faize gider. Yıllar geçtikçe kalan borç azaldığı için faiz payı küçülür ve anapara payı büyür. Amortisman tablosundaki "Anapara" sütununun aşağı doğru artması, "Faiz" sütununun ise azalması bu yüzdendir.
Somut bir örnek verelim. 1.000.000 TL kredi, 120 ay vade ve aylık yüzde 2,5 faiz için aylık taksit 26.361,79 TL çıkar. İlk ayın faizi 1.000.000 × 0,025 = 25.000 TL olduğundan, 26.361,79 TL'lik taksitin yalnızca 1.361,79 TL'si anaparayı kapatır. On yıl sonunda toplam geri ödeme yaklaşık 3.163.414,80 TL, yani yalnızca faiz için 2.163.414,80 TL ödemiş olursunuz. Bu rakam, uzun vadeli konut kredisinde neden "taksit düşük" ile "ucuz" kavramlarının aynı şey olmadığını gösterir.
Taksit tutarı şu formülle bulunur: kredi tutarı çarpı aylık oran, bölü bir eksi (1 + aylık oran) üzeri eksi vade. Araç bu formülü uygular, taksiti kuruşa yuvarlar ve son taksitte kalan borcu sıfırlar. Bankalar bazen taksiti birkaç kuruş farklı yuvarlayabilir; bu fark ödeme planında son taksite yansır.
KKDF ve BSMV neden yok?
İhtiyaç ve taşıt kredilerinde banka, faiz üzerinden KKDF (Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu) ve BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) tahsil eder. Konut kredilerinde bu iki kesinti uygulanmaz; bu yüzden aynı aylık faizle konut kredisinin taksiti ihtiyaç kredisinden belirgin biçimde düşüktür. Bu sayfa vergi sütunu içermez, çünkü oranlar sıfırdır. Vergi dahil hesap gerekiyorsa ihtiyaç kredisi ve taşıt kredisi sayfalarındaki araçları kullanın. Oranlar mevzuatla değişebildiği için sayfanın altında parametrelerin güncellenme tarihi gösterilir.
Ekspertiz, ipotek ve sigorta: faizin dışındaki maliyetler
Konut kredisinin maliyeti yalnızca faizden ibaret değildir. Banka, satın alınacak evin değerini belirlemek için bağımsız bir ekspertiz kuruluşuna değerleme yaptırır ve bu ücreti genellikle müşteriden alır. Kredinin teminatı olarak evin üzerine ipotek konur; ipotek tesis işlemi için tapuda harç ve masraflar ödenir, bankanın dosya veya tahsis ücreti de eklenebilir. Ayrıca binanın deprem sigortası (DASK) zorunludur, bankalar çoğu zaman hayat sigortası ve konut sigortası da ister. Bu kalemlerin tutarı bankaya, ile ve ev değerine göre değişir; hangilerinin zorunlu, hangilerinin isteğe bağlı olduğunu teklif aşamasında yazılı olarak sorun.
Araçtaki masraf alanları tam da bu kalemler içindir. Girdiğiniz toplam, kredi kullanılırken peşin ödenen tutar sayılır ve "Faiz + masraf toplamı" ile "Genel toplam" satırlarına eklenir. Ayrıca masraflı yıllık maliyet oranı hesaplanır: masraflar yüzünden eline geçen para azaldığı için gerçek yıllık maliyet, masrafsız orandan yüksektir. İki banka aynı aylık faizi önerse bile masrafı düşük olan teklif bu satırda daha avantajlı görünür.
Vadeyi değiştirmek ne yapar?
Vadeyi uzattığınızda aylık taksit düşer ama toplam faiz çok daha hızlı artar. Örneğin aynı 1.000.000 TL ve aylık yüzde 2,5 faiz için vade 60 aya indiğinde taksit yükselir, ama toplam faiz 10 yıllık vadenin yarısından da azına iner. Bütçeniz izin veriyorsa kısa vade toplamda ciddi tasarruf sağlar; taksiti karşılayamama riski ise uzun vadeyi cazip kılar. Aracı farklı vadelerle birkaç kez çalıştırıp "Toplam faiz" ve "Genel toplam" satırlarını yan yana düşünmek, kararınızı rakamlarla desteklemenin en kolay yoludur. Bu karşılaştırma bir öneri değil, yalnızca matematiktir.
Konut kredisinde peşinat ve kredi oranı da önemlidir. BDDK, bankaların evin ekspertiz değerine göre verebileceği azami kredi oranını belirler ve bu oran evin değerine, ilk ya da ikinci konut olmasına göre değişebilir. Peşinatınız ne kadar yüksekse çekeceğiniz kredi, ödeyeceğiniz faiz ve taksit o kadar düşer. Güncel oranları bankanızdan ve BDDK duyurularından öğrenin.
Neden Bilişim Ajans aracı?
- Veri gönderilmez. Kredi tutarınız, faiziniz ve masraflarınız tarayıcınızda hesaplanır; hiçbir sunucuya iletilmez, çerezle izlenmez.
- Masraflar görünür. Ekspertiz, ipotek ve sigorta kalemlerini ayrı yazarak "gerçek" maliyeti görürsünüz.
- Tam amortisman tablosu. 120 aya kadar her ayın taksit, anapara, faiz ve kalan borç değerleri listelenir.
- Şeffaf parametreler. Oranlar ve sınırlar ayrı bir dosyada, güncelleme tarihiyle tutulur.
- Çevrimdışı çalışır. Sayfa bir kez açıldıktan sonra internet olmadan da kullanılabilir.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?
Hayır. Konut kredilerinde KKDF ve BSMV oranı sıfırdır; taksit yalnızca anapara ve faizden oluşur. İhtiyaç ve taşıt kredilerinde ise bu iki vergi faize eklenir.
Konut kredisi en fazla kaç ay vadeyle kullanılır?
Bu araç vadeyi en fazla 120 ay (10 yıl) kabul eder. Bankaların ve BDDK düzenlemelerinin vade ve kredi oranı sınırları değişebilir; güncel durumu bankanızdan doğrulayın.
Hesaplanan taksit bankamın teklifinden neden farklı çıkıyor?
Bankalar faizi farklı gün sayısıyla işletebilir, taksitleri yuvarlayabilir ve sigorta ya da ücret kalemlerini taksite yansıtabilir. Bu araç saf matematik hesabı yapar; bağlayıcı olan bankanın ödeme planıdır. Fark büyükse bankadan hesap dökümünü isteyin.
Ekspertiz ve ipotek masrafları nasıl hesaba katılıyor?
Bu kalemleri siz girersiniz. Araç, toplamı kredi çekerken peşin ödenen tutar sayar; toplam maliyeti ve masraflı yıllık maliyet oranını buna göre gösterir. Masrafları girmezseniz sonuç yalnızca faiz hesabıdır.
Amortisman tablosu ne anlatır?
Her taksitin ne kadarının anaparayı, ne kadarının faizi kapattığını ve ay sonunda kalan borcu gösterir. İlk yıllarda taksitin büyük bölümü faizdir; kredinizi erken kapatmayı düşünüyorsanız kalan borç sütunu size yaklaşık anapara bakiyesini verir.
Yıllık faizi aylığa nasıl çeviririm?
Bankalar aylık oranı doğrudan ilan eder; teklifteki aylık oranı kullanın. Yıllık oranı 12'ye bölmek yaklaşık sonuç verir ama bankanın kullandığı aylık orandan farklı olabilir.
Vadeyi uzatmak mantıklı mı?
Vade uzadıkça taksit düşer ama toplam faiz hızla artar. Aracı farklı vadelerle çalıştırıp toplam faiz satırını karşılaştırarak bütçenize uygun dengeyi bulabilirsiniz. Bu bir finansal tavsiye değildir.
Girdiğim tutarlar bir yere gönderiliyor mu?
Hayır. Hesap tamamen tarayıcınızda yapılır; kredi tutarı, faiz ve masraflar hiçbir sunucuya gönderilmez ve kaydedilmez.
"Vade geçersiz" hatası alıyorum, ne yapmalıyım?
Vadeyi 1 ile 120 arasında, tam sayı ve ay olarak yazın. Yıl cinsinden düşünüyorsanız 12 ile çarpın: 10 yıl için 120 yazın.
Bilgilendirme amaçlıdır: Sonuçlar matematiksel hesaptır; kredi, yatırım ya da hukuki tavsiye değildir. Karar vermeden önce bankanızın sözleşme öncesi bilgi formunu ve ödeme planını inceleyin, birden fazla teklif alın.
İlgili araçlar
Size özel hesaplama aracı ya da web yazılımı ihtiyacınız varsa Bilişim Ajans ekibi yardımcı olur.