Nasıl kullanılır?
- İşlem türünü seçin: "Satış" ya da "Kiralama". Seçimi değiştirdiğinizde oran alanları ilgili işlemin varsayılan değerlerine döner.
- Satış bedelini ya da aylık kira bedelini yazın. Binlik ayracı olarak nokta, kuruş için virgül kullanabilirsiniz; örneğin 5.000.000.
- Oranları kontrol edin. Satışta alıcı için yüzde 2, satıcı için yüzde 2 hazır gelir. Kirada kiracı ve kiraya veren payları aylık kiranın yarısı olarak gelir. Sözleşmenizde farklı bir oran yazıyorsa alanları değiştirin.
- KDV oranını (varsayılan yüzde 20) ve oranın KDV hariç mi dahil mi olduğunu seçin. Çoğu sözleşmede oran KDV hariç yazılır ve KDV üstüne eklenir.
- "Komisyonu hesapla" düğmesine basın. Alıcı ve satıcı payı, toplam, KDV tutarı ve KDV hariç toplam görünür. Aşağıdaki hızlı tablo da seçtiğiniz oranlara göre güncellenir.
Emlak komisyonu nedir, kim öder?
Emlak komisyonu, yani resmî adıyla hizmet bedeli, taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip bir işletmenin alıcı ile satıcıyı ya da kiracı ile kiraya vereni buluşturması karşılığında aldığı ücrettir. Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği bu bedelin sözleşmeyle belirlenmesini ve üst sınırlarını düzenler. Ücretin hangi taraftan, hangi oranda ve ne zaman alınacağı danışmanla yaptığınız yetki sözleşmesinde yazılıdır; bu yüzden bir komisyon hesabına başlamadan önce sözleşmenizdeki oranı öğrenmek en doğru adımdır.
Uygulamada bedel işlem tamamlandığında ödenir: satışta tapu devri yapıldığında, kirada kira sözleşmesi imzalandığında. Hizmet bedeli karşılığında fatura ya da yasal belge istemek hakkınızdır. Komisyon, tapu harcından ve diğer devlet masraflarından ayrıdır; tapu masraflarını da hesaplamak isterseniz ilgili araçlardan yararlanabilirsiniz.
Satışta azami oran: yüzde 2 artı yüzde 2 artı KDV
Yönetmelik, satışta hizmet bedelini alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla yüzde 2 artı KDV ile sınırlar. Yani iki taraf toplamda en çok yüzde 4 artı KDV ödeyebilir. KDV oranı yüzde 20 olduğunda yüzde 2'lik pay KDV'siyle birlikte yüzde 2,4'e çıkar. Bu sınır bir üst sınırdır: daha düşük oran istemek ya da yalnızca bir taraftan komisyon almak serbesttir ve pazarlığa konudur.
Örnek: 5.000.000 TL'lik bir daire satışında alıcıdan yüzde 2, yani 100.000 TL, üzerine 20.000 TL KDV; toplam 120.000 TL alınır. Satıcıdan da aynı tutar alınırsa iki tarafın toplamı 240.000 TL olur ve KDV dahil toplam oran yüzde 4,8'e ulaşır. Aracın hızlı tablosundaki 5.000.000 TL satırı tam olarak bu sonucu gösterir.
Kiralamada azami bedel: bir aylık kira artı KDV
Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli bir aylık kira bedelini ve KDV'sini aşamaz. Aylık kira 20.000 TL ise azami bedel 20.000 TL artı 4.000 TL KDV, yani 24.000 TL'dir. Bu bedelin kiracı ve kiraya veren arasında nasıl paylaşılacağı sözleşmede yazılıdır. Araç varsayılan olarak bedeli yarı yarıya böler (yüzde 50 artı yüzde 50), ancak payları değiştirebilirsiniz; iki payın toplamı yüzde 100'ü aştığında sizi uyarır.
KDV dahil ve KDV hariç oran farkı
Bir danışman "yüzde 2" dediğinde çoğunlukla KDV hariç oranı kastedir ve KDV, bu tutarın üstüne eklenir. Bu durumda alıcının ödeyeceği tutar bedelin yüzde 2,4'üdür. Bazı sözleşmelerde ise oran KDV dahil olarak yazılır; yüzde 2 brüt tutardır ve içindeki KDV ayrıştırılır. Araçta iki seçenek de vardır. Örneğin 5.000.000 TL'lik satışta oran KDV dahil yüzde 2 ise alıcı 100.000 TL öder; bunun yaklaşık 16.667 TL'si KDV, geri kalanı hizmet bedelidir.
Sözleşmenizde "KDV dahil" ya da "KDV hariç" ifadesi yoksa danışmanınıza yazılı olarak sorun. Fark küçük görünse de 5 milyon liralık bir satışta toplamda on binlerce lira eder.
Hızlı tablo nasıl okunur?
Sayfadaki hızlı tablo, 1 milyon TL ile 20 milyon TL arasındaki satış bedelleri için alıcı payını, satıcı payını ve toplamı KDV dahil olarak gösterir. Tablo, formdaki oran ve KDV ayarlarını izler: alıcı oranını yüzde 1'e çekerseniz tablo anında yenilenir. Tutarlar bilgilendirme için tam liraya yuvarlanmıştır; kuruşlu sonuç için formdaki hesaplamayı kullanın.
Örnek hesaplar
- 2.000.000 TL satış, yüzde 2 artı 2, KDV hariç: her taraf 40.000 TL artı 8.000 TL KDV, yani 48.000 TL öder; toplam 96.000 TL olur.
- 10.000.000 TL satış, aynı oranlar: her taraf 200.000 TL artı 40.000 TL KDV, yani 240.000 TL öder; toplam 480.000 TL olur.
- Yalnızca satıcıdan yüzde 2: alıcı oranına 0 yazın. 5.000.000 TL'lik satışta satıcı 120.000 TL öder, alıcı komisyon ödemez.
- 15.000 TL aylık kira: azami bedel 15.000 TL artı 3.000 TL KDV, yani 18.000 TL'dir. Yarı yarıya paylaşılırsa kiracı ve kiraya veren 9.000'er TL öder.
Komisyon hesabında sık yapılan hatalar
En sık hata, KDV'yi unutmaktır: danışman yüzde 2 dediğinde cebinizden çıkacak tutar çoğu zaman yüzde 2,4'tür. İkinci hata, kirada yıllık kirayı baz almaktır; komisyon bir aylık kira üzerinden hesaplanır, bu yüzden alana yıllık değil aylık kira bedelini yazın. Üçüncü hata, alıcı ve satıcı payını tek bir yüzde sanmaktır; yüzde 2 her bir tarafın ayrı payıdır, toplam değil. Son olarak, pazarlıkla düşürülen oranı sözleşmeye yazdırmayı unutmayın; sözlü anlaşma ileride kanıtlanması zor bir konu olabilir.
Sözleşmede yazılı oran esastır
Bu araç yalnızca yüzde ve KDV aritmetiği yapar. Sözleşmenizdeki oran sayfadaki varsayılan oranlardan farklıysa esas olan sözleşmedir. Öte yandan yönetmeliğin üst sınırını aşan bir oran uyuşmazlığa yol açabilir; araç böyle bir durumda hesabı yine yapar ama sizi uyarır. Yönetmelik değişebilir. Sayfadaki sınırlar 2026 itibarıyla geçerli kabul edilmiştir ve güncelleme tarihi yukarıda gösterilir. Hukuki sonuç doğuracak kararlarda Resmî Gazete'deki güncel metni ve ilgili kurum duyurularını esas alın; fazla bedel talep edildiğini düşünüyorsanız ilgili ticaret il müdürlüğüne danışabilirsiniz.
Komisyon sözleşmesinde nelere dikkat etmelisiniz?
- Oran ve KDV: Oranın KDV hariç mi dahil mi olduğunu yazılı hâle getirin.
- Hangi bedel esas alınır: Komisyonun sözleşmedeki satış bedeli üzerinden mi hesaplanacağını kontrol edin.
- Ödeme zamanı: Bedelin tapu devrinde ya da kira sözleşmesi imzasında ödeneceğini yazdırın.
- Yetki belgesi: Danışmanın taşınmaz ticareti yetki belgesini görmek isteyebilirsiniz.
- Belge: Ödemeniz karşılığında fatura ya da yasal belge isteyin ve saklayın.
Neden Bilişim Ajans aracı?
- Veri gönderilmez. Tutarlar tarayıcınızda işlenir; hiçbir sunucuya iletilmez ve saklanmaz.
- Şeffaf parametreler. Azami oranlar ve KDV, güncelleme tarihiyle ayrı bir dosyada tutulur; siz de değiştirebilirsiniz.
- Satış ve kira tek yerde. İki işlem türü, KDV dahil ve hariç seçenekleriyle desteklenir.
- Sınır uyarısı. Yönetmelikteki üst sınırı aşan oranı engellemez, ancak açıkça belirtir.
- Çevrimdışı çalışır. Sayfa bir kez açıldıktan sonra internet olmadan da kullanılabilir.
Sık sorulan sorular
Emlak komisyonu yüzde kaçtır?
Satışta yönetmeliğe göre alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla yüzde 2 artı KDV alınabilir; toplam azami yüzde 4 artı KDV eder. Kiralamada azami bedel bir aylık kira artı KDV'dir. Bunlar üst sınırdır; esas olan sözleşmede yazılı orandır.
Satışta komisyonu alıcı mı satıcı mı öder?
Yönetmelikteki sınır her iki taraf için ayrı ayrı tanımlanır; uygulamada çoğunlukla iki taraf da kendi payını öder. Kimin ne ödeyeceği danışmanla yapılan yetki sözleşmesinde yazılıdır. Araç, alıcı ve satıcı oranını ayrı ayrı girmenize izin verir; bir tarafa sıfır yazarak o taraftan komisyon alınmadığı durumu da hesaplayabilirsiniz.
Kira komisyonu ne kadardır?
Kiralamada hizmet bedeli en fazla bir aylık kira bedeli artı KDV'dir. Aylık kira 20.000 TL ve KDV yüzde 20 ise azami bedel 24.000 TL'dir. Bedelin kiracı ve kiraya veren arasında paylaşımı sözleşmede yazılıdır.
Komisyona KDV eklenir mi?
Evet, oran çoğunlukla KDV hariç olarak yazılır ve KDV üstüne eklenir. Güncel KDV oranı yüzde 20'dir; bu durumda yüzde 2'lik pay yüzde 2,4 olur. Sözleşmede oran KDV dahil yazılıyorsa araçta "Oran KDV dahil" seçeneğini işaretleyin.
5.000.000 TL'lik evde komisyon ne kadar tutar?
Alıcıdan ve satıcıdan yüzde 2 artı KDV alınırsa her taraf 120.000 TL öder; iki tarafın toplamı 240.000 TL'dir. Bunun 40.000 TL'si KDV, 200.000 TL'si hizmet bedelidir. Yalnızca bir taraftan komisyon alınıyorsa toplam yarıya iner.
KDV dahil ve KDV hariç oran arasındaki fark nedir?
KDV hariç oranda KDV tutarın üstüne eklenir: yüzde 2 artı KDV, bedelin yüzde 2,4'üdür. KDV dahil oranda yüzde 2 brüt tutardır ve içindeki KDV ayrıştırılır; bu durumda alıcı bedelin yüzde 2'sini öder. Sözleşmede hangisinin kastedildiğini yazılı olarak netleştirin.
Komisyonu ne zaman ödemem gerekir?
Genellikle işlem tamamlandığında: satışta tapu devrinde, kirada kira sözleşmesi imzalandığında. Kesin zaman, danışmanla imzaladığınız yetki sözleşmesinde yazılıdır; sözleşmedeki ifade esastır.
Danışman azami orandan fazla komisyon isterse ne yapmalıyım?
Önce sözleşmedeki oranı ve KDV ifadesini kontrol edin. Talep yönetmelikteki üst sınırı aşıyorsa danışmanla yazılı olarak görüşün; çözülmezse ilgili ticaret il müdürlüğüne danışabilirsiniz. Bu araç yalnızca hesap yapar, hukuki görüş vermez.
Girdiğim tutarlar kaydediliyor mu?
Hayır. Hesap tamamen tarayıcınızda yapılır; tutarlar hiçbir sunucuya gönderilmez ve saklanmaz. Sayfayı kapattığınızda girdiğiniz bilgiler silinir.
Bilgilendirme: Bu araç yüzde ve KDV aritmetiği yapar; hukuki, mali ya da vergisel tavsiye değildir. Sözleşmede yazılı oran esastır, yönetmelik değişebilir (2026). Kararlarınızı resmî kaynaklara ve uzmanınıza danışarak verin.
İlgili araçlar
Size özel hesaplama aracı ya da web yazılımı ihtiyacınız varsa Bilişim Ajans ekibi yardımcı olur.