Tapu Harcı ve Masrafları Hesaplama

Nasıl kullanılır?

1. "Satış bedeli" alanına tapuda beyan edilecek tutarı yazın. Binlik ayracı olarak nokta, kuruş için virgül kullanabilirsiniz; örneğin 2.000.000.
2. Harç oranları (alıcı binde 20, satıcı binde 20) ve döner sermaye ücreti parametre dosyasından hazır gelir. Dönemsel bir indirim ya da farklı bir ücret biliyorsanız alanları değiştirebilirsiniz.
3. Döner sermaye ücretini hangi tarafın ödeyeceğini seçin. Kanun bu konuda taraflara serbestlik tanıdığından seçenek sizin anlaşmanıza bağlıdır.
4. İsterseniz "Emlak komisyonunu da hesaba kat" kutusunu işaretleyin; alıcı ve satıcı için yüzde 2 artı KDV varsayılan olarak gelir, değiştirebilirsiniz.
5. "Masrafları hesapla" düğmesine basın. Her tarafın ayrı toplamı ve genel toplam gösterilir.

Tapu harcı nedir, nasıl hesaplanır?

Tapu harcı, taşınmazın satışı ya da başka bir yolla devri sırasında tapu müdürlüğüne ödenen bir devlet harcıdır. Dayanağı 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı tarifesidir. Tarife, devir ve iktisap işlemlerinde beyan edilen değer üzerinden alıcıdan binde 20, satıcıdan binde 20 harç alınmasını öngörür; yani iki taraf birlikte bedelin yüzde 4'ünü öder. Satış bedeli 2.000.000 TL ise alıcı 40.000 TL, satıcı 40.000 TL, toplamda 80.000 TL harç öder. Hesap basit bir çarpmadır: harç = bedel × oran / 1000.

Önemli bir nokta, harcın "kanunen" kime ait olduğudur. Harçlar Kanunu alıcıyı ve satıcıyı ayrı ayrı sorumlu tutar. Uygulamada taraflar anlaşarak tüm harcı alıcıya ya da satıcıya yükleyebilir; ancak bu anlaşma yalnızca taraflar arasındadır, devlete karşı her iki taraf kendi payından sorumlu kalır. Bu araç da her tarafın payını ayrı gösterir; kimin ne ödeyeceğini kendi aranızdaki sözleşme belirler.

Harç oranlarında zaman zaman geçici indirimler yapılabilir ya da düzenleme değişebilir. Bu yüzden oranlar, parametre dosyasında "guncelleme" tarihiyle tutulur ve ekranda değiştirilebilir. Kesin tutarı işlem günü ilgili tapu müdürlüğünden ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü duyurularından doğrulayın.

Döner sermaye ücreti

Harca ek olarak tapu hizmetleri için bir döner sermaye (hizmet) bedeli alınır. Bu bedel her yıl yeniden belirlenir; işlemin türüne ve tapuda yer alan taşınmaz sayısına göre değişebilir. Bu araçta tek bir toplam tutar olarak varsayılan bir değer verilmiştir ve "yaklaşık" kabul edilmelidir. Güncel tutar tapu müdürlüğünde ya da randevu sırasında bildirilir; alanı o tutarla güncelleyin.

Düşük beyan neden risklidir?

Harç, beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. Gerçek satış bedelinden düşük bedel göstermek harçtan tasarruf gibi görünse de ciddi riskler taşır. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz; tapu müdürlüğü bu durumda işlemi emlak vergisi değeri üzerinden yürütür. Gerçek bedelin altında gösterilen fiyat, satıcının vergi yükümlülüklerini, alıcının ileride yapacağı bir satışta maliyet hesabını ve olası bir uyuşmazlıkta tazminat talebini olumsuz etkiler. Bankadan konut kredisi kullanılıyorsa ekspertiz değeri ve satış bedeli arasındaki fark da sorun çıkarır. Bu nedenle bedelin gerçeği yansıtması hem hukuki hem finansal olarak daha güvenlidir.

Emlak komisyonu

Taşınmaz satışında emlak danışmanına ödenen komisyon, tapu masrafı değildir; ancak toplam maliyeti hesaplarken genellikle hesaba katılır. Uygulamada alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 artı KDV alınması yaygındır ve yasal üst sınır olarak anılır. Araçtaki oranlar ve KDV (varsayılan yüzde 20) değiştirilebilir; çünkü yaptığınız sözleşmedeki oran farklı olabilir. Komisyon, tapu işlemi sonunda ödenir ve yalnızca hizmeti veren emlak danışmanı ile aranızdaki yetki belgesinde yazılı olan oran geçerlidir.

Örnek hesap

2.000.000 TL'ye satılan bir konutta alıcı harcı 40.000 TL, satıcı harcı 40.000 TL'dir. Döner sermaye ücretinin 6.681 TL olduğunu ve alıcının ödediğini varsayarsak alıcının tapu masrafı 46.681 TL, satıcınınki 40.000 TL olur; toplam 86.681 TL'dir. Komisyon da işaretlenirse her taraf için 2.000.000 × %2 = 40.000 TL ve KDV (yüzde 20) 8.000 TL eklenir; her taraf 48.000 TL daha öder. Böylece alıcı toplamda 94.681 TL, satıcı 88.000 TL masraf yapar. Örnek, döner sermaye değerinin yaklaşık olduğunu unutmadan okunmalıdır.

Konut kredisi kullanıyorsanız

Tapu masrafına konut kredisi giderleri dahil değildir. Kredili alımlarda bankalar genellikle kredi tahsis ücreti, ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı ve zorunlu konut sigortası (DASK) gibi ek kalemler talep eder. Kredi tahsis ücreti bankadan bankaya değişir; ödeme planı ve sözleşme ekinde yazılı tutarı doğrulayın. Bu kalemler için "Kredi Taksit ve Faiz Hesaplama" aracımızı kullanabilirsiniz; ancak bu araç tapu ve komisyon dışındaki giderleri kapsamaz.

Neden Bilişim Ajans aracı?

• Veri gönderilmez. Satış bedeli ve diğer tutarlar tarayıcınızda işlenir; hiçbir sunucuya iletilmez.
• Esnek. Oranlar ve ücretler değiştirilebilir; dönemsel indirimleri ve kendi sözleşmenizi yansıtabilirsiniz.
• Şeffaf. Hesap bilinen oranlarla yapılır; her tarafın payı ayrı gösterilir.
• Güncelleme tarihi açık. Parametrelerin son güncelleme tarihi ekranda yazılıdır.
• Çevrimdışı çalışır. Sayfa bir kez açıldıktan sonra internetsiz de kullanılabilir.

Sık sorulan sorular

ℹ️Bilgilendirme: Bu sayfa hesaplama amaçlıdır; mali ve hukuki tavsiye değildir. Kesin harç ve ücretleri işlem öncesi tapu müdürlüğünden doğrulayın.

İlgili araçlar

• Kredi Taksit ve Faiz Hesaplama
• KDV Hesaplama
• Yüzde Hesaplama

💼Size özel hesaplama aracı ya da web yazılımı ihtiyacınız varsa Bilişim Ajans ekibi yardımcı olur.